规范化开展城镇社区更新 推动城市更新工作走深走实

  社区是城市治理的基本单元，居民生活的基本空间。推动实施社区更新，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，有利于完善城镇社区功能，提升人居环境质量，直接增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。近日，《浙江省城镇社区更新条例》（以下简称《条例》）审议通过，是全国首部省级层面城镇社区更新方面的地方性法规。《条例》规范了社区更新的规划计划、实施主体和程序、实施要求、保障措施等，有利于从社区层面助力城市更新。

制定社区更新规划计划。城镇社区更新是一项复杂工作，要做好系统设计，建立“体检-专项规划-工作计划”衔接有序的工作安排，奠定项目实施的基础。首先，建立社区专项体检制度。社区专项体检是城市体检的重要组成部分，要从社区公共服务设施、配套基础设施、居住环境、房屋安全等方面组织开展体检，把体检发现的问题短板作为更新重点，先体检后更新，无体检不更新。其次，编制社区更新专项规划。依据社区体检结果，结合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，统筹考虑社区人口情况、设施现状、历史文化资源、安全状况等，编制社区公共服务设施、市政配套设施、居住环境、房屋安全等方面的更新指引。然后，做好社区更新项目统筹策划。编制社区更新项目库与项目实施计划，明确项目类型、规模、资金筹措、运营模式等内容，优先安排环境质量低下、存在重大安全隐患、设施严重缺失的区域更新项目。

规范社区更新实施要求。要根据不同类型的社区更新项目，明确不同的更新重点和更新要求，建立差异化更新方向。片区综合类更新，要统筹谋划公共服务设施、配套基础设施、居住环境、安全设施等项目，系统优化社区功能；老旧小区类更新，要重点排查治理安全隐患，统筹推动设施更新改造、公共空间优化、适老适儿化改造；公共服务设施类更新，要综合考虑养老托育、医疗健康、体育健身、便民商业等民生需求，增设服务设施；配套基础设施类更新，要重点完善生活垃圾分类收集处理设施、绿色慢行交通系统、公交站点、集中充电设施和车辆停放场所；居住环境类更新，要增加社区公园、口袋公园等公共空间，注重绿地更新维护，加强无障碍设施建设；城中村类改造，可以采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式改造提升，改善居住环境，消除安全隐患；产业空间类现代化改造，要统筹考虑年轻人各类需求，提供运动、学习、休闲、社交空间和创业创新载体。同时，社区更新还要注重各类历史文化资源的保护。

明确项目实施主体与程序。社区更新项目利益矛盾复杂，要按照主体确定、现状调查、方案编制、方案审查、具体实施的项目全周期规范流程，推动社区更新项目稳步实施，切实把好事办好、实事办实、难事办妥。首先，根据房屋建筑类、设施类、片区综合类等类型的社区更新项目，主要由产权主体确定项目实施主体，例如厦门东荣社区由社区居委会代表产权主体委托企业来推动社区的更新改造。其次，实施主体在开展项目现状调查、需求分析、资源整合等工作基础上，编制项目实施方案，包括更新方式、设计方案、资金筹措、建设工期、安全保障、运营方案等内容，经过多方论证，切实保障方案稳妥可行。再者，相关部门要对项目实施方案进行联合审查和认定，尤其危险房屋拆除重建项目涉及人民群众重大利益和人身安全，要进行重点审查。最后，实施主体按照认定或者批准后的项目实施方案开展更新活动，依照有关规定办理审批手续。其中，对于危险房屋拆除重建项目，要与业主签订拆除重建协议。

推动政策完善与制度创新。聚焦社区更新面临的各类问题，要完善支持政策，深化制度创新，保障社区更新工作顺利进行。一是完善社区更新的标准规范，可以按照不低于现状条件的标准，确定改造中涉及的建筑密度、日照、绿地率、消防等规范要求，如杭州浙工新村危旧房自主更新按照“对内有优化、对外不影响”原则，实现日照、楼间距、车位配比等指标比小区原状有较大改善。二是优化土地与规划制度，对于增加公用设施、增设附属设施、执行绿色建筑标准等情况，可以不计容积率或给予容积率奖励。三是健全产权登记制度，对于危险房屋实施拆除重建可以依法办理不动产变更登记，对于未经产权登记的房屋及其附属设施用于配置公共服务设施的依法补办产权登记手续，如南京市石榴新村项目产权关系复杂，采取了多路径多举措办理不动产登记。四是强化资金支持，加强财政、金融、税收等政策支持，支持业主提取住房公积金、专项维修资金开展更新。五是完善项目运营制度，统筹优化社区公共服务设施运营，依法引导专业运营服务企业、社会组织提供运营服务。

《条例》聚焦社区更新这一“小切口”，是推动城市更新工作的创新性探索，是浙江省深入贯彻落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》的具体实践。各地应该立足实际，大胆探索，敢闯敢试，互学互鉴，不断完善城市更新的体制机制，不断优化城市更新的支持政策，推动城市更新工作行稳致远。