积极探索老旧住房原拆原建可持续之路

我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。近日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式”。原拆原建作为危旧住房改造的重要方式，客观上需求迫切、主观上意愿强烈，但实践过程中面临居民协调难、商业模式不成熟、传统建造方式扰民等堵点。某央企在全国多个项目中探索总结出“3456”工作法，为各地推进原拆原建提供了可参考的实践路径。

三个目标——让各方主体听得懂、算得清、信得过。原拆原建的核心难点在于居民从“受益者”转为“成本承担者”，出资比例高、诉求分散多元，个别居民反对即可导致项目停滞。破解这一困境，必须把沟通协商贯穿全周期，通过充分宣讲让居民对政策逻辑听得懂，通过透明测算让投入产出算得清，通过专业能力和信用背书让实施主体信得过。只有当居民将“要我改”转化为“我要改”、实施主体有微利可赚、政府投入相对较少，三方主体形成最大公约数，项目才能顺利启动。

四种价值——用技术突破实现综合效益。传统建造方式周期长、扰民大、污染多，已成为制约推广的重要瓶颈。模块化建造技术通过工厂预制、现场同步施工，将大部分工序前置完成，工期较传统方式大幅缩短，直接减轻居民周转负担，兑现了时间价值；工业化生产减少质量通病，隔音、气密、保温性能显著提升，圆了群众“好房子”梦，提升了品质价值；现场湿作业和建筑垃圾大幅减少，降低投诉压力和治理成本，涵养了社会价值；综合成本中节约的安置费远超技术增量投入，整体算账更经济，实现了经济价值。以技术革新重塑价值逻辑，是让原拆原建从“个案可行”走向“批量可复制”的关键支撑。

五大能力——构建一体化服务支撑。原拆原建对实施主体提出了远高于传统开发的复合能力要求。一是综合协调能力，要求与政府保持良好合作、熟悉手续流程，获得居民广泛信任；二是规划设计能力，要根据群众需求确定户型、优化空间布局、完善功能配置，实现供需匹配；三是投资融资能力，要求具有良好的资金筹措实力；四是科学施工能力，要求提供快速建造、绿色化智慧化解决方案；五是招商运营能力，部分原拆原建项目要求具备产业策划和招商能力，从运营中获取长期回报。推动实施主体从单一承包商向综合解决方案供应商转变，是提升原拆原建效率的组织保障。

六项原则——在制度创新中激活市场活水。原拆原建能否可持续，取决于制度设计的包容性与精准度。坚持政府支持，发挥政策引导和公共服务职能；坚持民意优先，尊重居民主体地位和差异化诉求；坚持规划引领，确保更新符合城市发展大局；坚持运营前置，以长期运营收益平衡改造成本；坚持资金保障，建立多元共担的投入机制；坚持可持续发展，实现经济、社会、生态效益的统一。通过制度松绑与精准监管相结合，为原拆原建注入可持续动力。

原拆原建不是简单的推倒重来，而是存量时代城市更新方法论的系统升级。把目标共识转化为民意基础，把技术突破转化为价值红利，把能力建设转化为组织优势，把制度创新转化为市场活水，方能打通政策堵点、技术难点与民生痛点，让每一栋危旧楼的蝶变都成为惠及民生、拉动投资、赋能城市的生动实践，走出一条高质量、可持续的自主更新之路。