魏东泉：立足存量时代新特征，推动房地产高质量发展

2026-08-19 作者：创始人 来源：创始人 浏览： 1 次

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，由供不应求逐步转向供求基本平衡、结构性供给不足，房地产行业从大规模增量扩张阶段，转向存量提质为主阶段。加大力度盘活存量住房、推进城市更新、推动房企转型，是推动房地产高质量发展的必由之路。

市场供需格局深度重塑，存量房成为满足居民住房需求的重要途径。数据显示，今年上半年，全国二手房交易量占新房、二手房交易总量的比重超过50%，全国18个省（市）二手住宅成交面积超过商品住宅。如，上海市今年上半年二手房累计成交14.73万套，创下近5年同期新高，规模达到新房的1.7倍；广州、重庆、南京等城市开展住房以旧换新，打通新房、二手房置换堵点，提高置换效率，实现一二手房市场协同联动。

经济拉动模式发生根本性变化，城市更新成为稳定投资的重要抓手。存量阶段，房地产对经济的贡献由增量开发拉动转向存量资产提质增效。以往大规模开发建设模式逐步退场，小体量、重民生、保风貌的“小而美”城市更新项目成为各地建设重点。上海徐汇田林老旧工人新村采取原址回搬、有机翻新方案，1044户居民原地迁入加装电梯的新房，保留原有社区肌理；南京石榴新村针对老旧密集楼栋，采用插花式改造、零星用地整合等方式开展有机更新，破解产权复杂、难以整体开发的难题。“十五五”时期，城市更新预计可完成投资15万亿元。城市更新兼顾稳投资、补短板、惠民生三重价值，是存量阶段房地产服务宏观经济的新路径。

房企经营逻辑发生明显变化，多元化布局成为房地产行业的蓝海赛道。增量时代房企比拼的是拿地规模与高周转开发能力，而存量时代的行业竞争则转向运营能力、服务品质的综合较量。近年来，部分房地产开发企业向上下游产业链延伸拓展业务，积极拓展可持续收入来源，打造市场核心竞争力。如，中铁置业聚焦政府安置房、回迁房代建，承接雄安新区、北京顺义等地多个项目，凭借管理输出实现稳健盈利；绿城管理的代建体系将“城市更新”纳入核心业务场景，从土地前期策划到存量盘活，从问题化解到片区开发，形成了一套可复制可推广的业务模式。

要加快适应房地产迈入存量时代的新形势，准确把握存量时代的新特征，破除增量时期的路径依赖，更多依靠盘活存量优化住房供需，更多依托城市更新稳定有效投资，加力引导房企拓展多元运营业态，更好助力民生安居，推动房地产高质量发展。

作者系江苏省住房城乡建设厅住宅与房地产业促进中心副主任