孙莉：存量时代看楼市，市场总体保持平稳、结构持续优化
2026-09-16 作者：孙莉 来源：孙莉 浏览：
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9月15日，国家统计局发布8月份70个大中城市房价和1~8月份全国房地产市场数据：8月份一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二、三线城市环比降幅总体收窄，一、二、三线城市同比降幅继续收窄；1~8月份，全国二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。从这组数据看，当前房地产市场总体保持平稳运行，供求关系持续改善，行业稳步迈入存量时代。看楼市，需要换一把尺子——把新房和二手房放在一起看总量、看结构、看趋势。1~8月份，二手房交易网签面积在新房和二手房交易总量中的占比超过50%，据住房城乡建设部网签数据，20个省（区、市）二手住宅超过新建商品住宅。同期，全国新房和二手房交易总规模约10.9亿平方米，与上年同期基本相当。随着存量住房体量越来越大，市场由新房为主转向两者并重，二手房交易活跃带动了“卖旧买新”“以小换大”置换链条的转动。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%；二手住宅环比上涨0.1%，上海、深圳分别上涨0.3%和0.1%，广州持平。二、三线城市环比降幅收窄或持平，新房环比上涨或持平的城市有21个。一、二、三线城市商品住宅销售价格同比降幅全部继续收窄，一线城市二手住宅收窄1.0个百分点，二、三线城市均收窄0.2个百分点，上海新建商品住宅同比上涨3.0%。重点城市二手房挂牌量持续下降、价格趋稳，“好房子”项目受到市场欢迎，市场正从“以价换量”转向“量增价稳”，企稳基础进一步夯实。8月末，全国新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，降幅比7月末扩大0.3个百分点，连续6个月减少。1~8月份，全国房地产开发投资47979亿元，下降19.9%。指标下降，一方面是各地落实严控增量要求、市场加快形成供求平衡的反映，另一方面是房企以销定产、聚焦品质的主动调整；投资收缩幅度大于销售回落幅度，说明供给端在主动适应需求变化。还要看到，存量时代房地产拉动投资的方式正在转向参与城市更新，城中村、危旧房、老旧小区更新改造等尚未完全体现于开发投资口径，却是稳投资的重要力量；“小而美”项目成为市场热点，房企向代建、租赁、运营等多元化转型。中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，全国住房城乡建设工作会议将其列为2026年重点工作。超过60个城市优化调整住房公积金政策，使用范围拓展至支付物业费、房屋更新改造、加装电梯等；“好房子”建设牵引品质提升，现房销售稳步推进。据住房城乡建设部网签数据，一线城市和部分区域中心城市新房和二手房交易总量同比正增长，“风向标”城市稳市场的带动作用正在显现。进入存量时代，不是市场的收缩，而是发展方式的转换，从增量开发到存量提升，从单一开发到多元经营。随着政策效应持续释放，市场总体平稳、结构向优、预期向好的态势有望进一步巩固，为构建房地产发展新模式奠定坚实基础。
作者系山东省住房城乡建设发展研究院住房研究所所长
